En Luis Novel Abogados, despacho de abogados en Zaragoza, nos encontramos con frecuencia con conflictos surgidos en comunidades de propietarios como consecuencia de la realización de obras destinadas a la eliminación de barreras arquitectónicas y, especialmente, por la instalación, modificación o adaptación de los ascensores existentes.

Uno de los problemas más habituales surge cuando la comunidad pretende repercutir el coste de estas obras a los propietarios de locales comerciales, pese a que los estatutos de la comunidad establecen expresamente que los locales se encuentran exentos de contribuir a los gastos de portal, escaleras o ascensores.

Ante esta situación surge una pregunta fundamental: ¿están obligados los locales a pagar los gastos de instalación o modificación del ascensor aunque estén exentos por los estatutos?

La respuesta dependerá, fundamentalmente, de cómo esté redactada la cláusula de exoneración y de la naturaleza concreta de las obras realizadas.

Diferencia entre la instalación de un nuevo ascensor y la modificación del existente

Para determinar si los locales deben contribuir a los gastos del ascensor, resulta fundamental distinguir entre los gastos derivados de una verdadera instalación del ascensor o eliminación de barreras arquitectónicas y aquellos que responden a una simple renovación, sustitución, mejora o modificación de las instalaciones existentes.

La jurisprudencia ha venido considerando que una cláusula estatutaria que exonera genéricamente a los locales de los gastos de conservación, mantenimiento o utilización del ascensor no los libera de contribuir a una actuación extraordinaria consistente en la instalación ex novo de un ascensor.

Del mismo modo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido este criterio a determinadas actuaciones dirigidas a bajar el ascensor a cota cero, cuando nos encontramos ante una verdadera actuación destinada a suprimir las barreras arquitectónicas existentes y facilitar la accesibilidad al inmueble.

Por tanto, aunque los estatutos establezcan que los locales no participan en determinados gastos de ascensor, puede existir obligación de contribuir económicamente cuando nos encontramos ante una nueva instalación de ascensor o determinadas obras de accesibilidad para alcanzar la cota cero.

¿Qué ocurre si los estatutos exoneran expresamente al local de todos los gastos de ascensor?

Aquí existe una excepción especialmente importante.

No todas las cláusulas estatutarias de exoneración tienen el mismo alcance. Es necesario comprobar exactamente qué dicen los estatutos de la comunidad de propietarios.

En este sentido, cuando los estatutos establecen de forma clara y expresa que los locales quedan exonerados de todos los gastos relacionados con el ascensor, incluidos los gastos de instalación, sustitución y demás gastos ordinarios o extraordinarios, los propietarios de los locales no están obligados a contribuir a dichos gastos.

Por ello, antes de determinar si un local debe pagar una derrama por la instalación de un ascensor, resulta imprescindible revisar los estatutos.

¿Qué ocurre cuando simplemente se modifica o renueva el ascensor?

La situación también puede ser diferente cuando la obra aprobada por la comunidad no consiste realmente en instalar un nuevo ascensor ni en ejecutar una actuación imprescindible para eliminar una barrera arquitectónica, sino en renovar, modernizar, sustituir o modificar elementos de una instalación que ya existía.

A nuestro juicio, no toda obra que afecte a un ascensor puede calificarse automáticamente como una nueva instalación o como una obra de eliminación de barreras arquitectónicas a efectos de obligar a contribuir a los propietarios de los locales que se encuentran estatutariamente exentos.

Será necesario estudiar qué obras se ejecutan realmente, cuál es su finalidad y qué parte del presupuesto corresponde estrictamente a accesibilidad.

No todos los gastos de una obra de accesibilidad tienen necesariamente la misma naturaleza

Este aspecto resulta especialmente relevante.

En ocasiones, las comunidades de propietarios aprovechan una actuación destinada a mejorar la accesibilidad del edificio para acometer simultáneamente una renovación integral de los ascensores, sustituir maquinaria, modificar instalaciones, renovar elementos comunes o introducir mejoras que exceden de las actuaciones estrictamente necesarias para la eliminación de barreras arquitectónicas.

En estos supuestos no debería darse por hecho que todo el presupuesto de la obra debe repartirse de la misma manera entre todos los propietarios.

Debe diferenciarse entre los gastos directamente vinculados a la eliminación de barreras arquitectónicas y aquellos otros correspondientes a la renovación, modernización, sustitución o mejora de instalaciones preexistentes.

Esta distinción puede resultar decisiva cuando los estatutos establecen expresamente que los locales comerciales están exentos de los gastos de ascensor, portal o escalera.

Abogados especialistas en comunidades de propietarios en Zaragoza

Los conflictos relativos a ascensores, locales comerciales, derramas y eliminación de barreras arquitectónicas son frecuentes en las comunidades de propietarios de Zaragoza, especialmente en edificios antiguos en los que es necesario adaptar las instalaciones existentes a las actuales necesidades de accesibilidad.

En Luis Novel Abogados estudiamos los estatutos de la comunidad, el acuerdo adoptado en junta, el proyecto técnico y las partidas presupuestarias para determinar si el propietario del local está obligado a pagar los gastos del ascensor y qué partidas pueden encontrarse comprendidas dentro de una exención estatutaria.

Si eres propietario de un local en Zaragoza y tu comunidad de propietarios te exige el pago de una derrama para la instalación, renovación, sustitución o modificación del ascensor, resulta conveniente analizar previamente el contenido de los estatutos y la naturaleza concreta de las obras antes de asumir el pago o valorar la posible impugnación del acuerdo.

Publicado en Ley de Propiedad Horizontal